Импортозамещение по-латвийски: инвесторов с востока меняют инвесторы с запада

На смену покупателям из России, Украины, Узбекистана в Латвию приходят клиенты из Скандинавии и Южной Европы. Что их интересует, и как это внимание сказывается на рынке недвижимости Латвии? Prian.ru публикует мнение члена правления компании Vestabalt Лига Узкалне, опубликованное нашими коллегами из журнала «Квадратный метр» и портала Varianti.lv.

Cегодняшнее общее настроение инвесторов и латвийского рынка я бы охарактеризовала как осторожное, но позитивное. Латвийская жилая недвижимость – квартиры и дома, как и сегмент коммерческой недвижимости, демонстрируют растущую и положительную динамику.

Но в последние полгода резко изменился портрет клиента, который рассматривает возможность реализовывать в Латвии проекты развития. Ещё пару лет назад в латвийские объекты вкладывались граждане России, Украины, Узбекистана и других стран СНГ. Сейчас основной спрос формируют граждане скандинавских стран, Италии, Израиля и Великобритании, а также крупные международные инвестиционные фонды.

***

Их подход к инвестированию носит более прагматичный характер. Здесь нет места эмоциям или импульсивным порывам, как это нередко случалось с покупателями из стран СНГ, для которых важным мотивом при покупке мог стать тот факт, что им очень понравилась предлагаемая недвижимость…  

Инвесторов из Западной Европы интересуют показатели рентабельности, гарантии их сохранения, процедуры управления проектом и его развития. Большая часть клиентов желают получить отдачу не менее 7,5-8% в год — цифра ниже 5-6% годовых им не интересна. Желаемый минимальный процент отдачи может быть достигнут, если предложить владельцу снизить свою стартовую цену на объект. 

***

В Латвии востребованы большие коммерческие объекты, которые сданы в аренду и обеспечивают стабильный денежный поток. Растет спрос на морально и технически устаревшие, но сданные в аренду офисные и производственные здания, которые можно реконструировать в короткий срок. Домовладения в центре Риги интересны, если общее состояние здания удовлетворительное и несущие конструкции находятся в нормальном техническом состоянии, позволяющем проводить перепланировки помещений без разработки полномасштабного технического проекта.

Читайте также  Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Меняются планировки, улучшается отделка, повышается уровень сервиса, оптимизируются ежемесячные эксплуатационные расходы. После проведения соответствующих работ помещения предлагаются потенциальным арендаторам по ценам на 30-50% выше прежних. Основная причина спроса на такую недвижимость со стороны инвесторов – высокая прогнозируемость  сроков реализации проекта и выполнения всех финансовых критериев.

А вот домовладения площадью свыше 3 500 кв. м., в которых необходим капитальный ремонт с заменой перекрытий и, возможно — переезд жильцов с долгосрочными договорами найма — инвесторам не слишком интересны. Причина — тяжелый и непрогнозируемый процесс разработки и согласования строительного проекта. К тому же в Латвии существует дефицит рабочей силы именно в строительной отрасли, и стоимость подобных работ высока. В таких условиях трудно рассчитать реальную ликвидность проекта и показатели рентабельности. Существует риск не уложиться в намеченные сроки.

***

Новым вызовом можно считать сдачу в аренду офисных помещений в старых зданиях центра Риги, которые раньше находили новых арендаторов в течение одного-трех месяцев. Теперь одного нахождения домовладения в историческом центре уже недостаточно. Для арендаторов более ценны эффективная планировка, удобный доступ к зданию, возможность организовать стоянку. Важны также освещенность здания, его эргономика, а также наличие дополнительных услуг, которые предлагаются в новых офисных комплексах. Стабилен спрос на офисные помещения для совместной работы (co-working) с эластичной планировкой, что часто просто невозможно предложить в исторических строениях.

Понятие Property as a Service («собственность как услуга»), c каждым годом все больше трансформируется в Space as а Service – «пространство как услуга».  В офисных зданиях думают о дополнительных сервисах, которые могут быть предоставлены всем работникам. Это организация мест питания, занятий спортом, создание дневных центров для детей сотрудников,   проведение развлечений и совместных мероприятий для арендаторов, и т.д.

***

Рост рынка все труднее обеспечить одними лишь изменениями капитализации объекта. Нужно создавать недвижимому имуществу добавленную стоимость, используя альтернативные способы вложений. Для этого творческие инвесторы продолжают развивать проекты в узких нишах:  специализированные студенческие общежития, проекты с экономной планировкой, когда на площади в 25 кв. м могут проживать два человека, центры здоровья и отдыха, дома престарелых и прочее.

Читайте также  Хорватия – страна по душе и по вкусу

Некоторые инвесторы покупают домовладения в центре Риги и разделяют одну квартиру площадью 150-220 кв. м на несколько меньших. Это – следствие спроса на варианты эконом-класса. Да, в некоторых случаях такое решение противоречит архитектурным замыслам: безвозвратно меняется историческая планировка квартир, роскошные дома превращаются в экономичное жильё. Но в нынешних условиях это единственный способ спасти здание.

Учитывая планируемые изменения в закон «Об аренде жилых помещений», я ожидаю более активных инвестиций в полноценные доходные дома в столице, а также в жилые поселки под Ригой для сдачи частных домов в аренду. По наблюдениям нашей компании, в столице и ее окрестностях спрос на сдвоенные и рядные дома многократно превышает предложение. Мы уже имеем запросы на большие земельные участки площадью от 10 до 50 гектаров, пригодные для развития жилых поселков с арендными частными домами.

Наконец, всё больше рижских домовладельцев хотят не просто «поторговать», а действительно продать свое имущество. Причины тут разные: это и увеличенный 3-процентный налог на строения, находящиеся в плохом состоянии, и растущая конкуренция на рынке офисных помещений, и отсутствие денег, необходимых для содержания недвижимости. В стране целое поколение домовладельцев привыкли с 1991 только получать доход от принадлежащих им зданий. Теперь, пришло время  вкладывать средства… Собственники резко принимают решение о продаже.

Объекты коммерческой недвижимости в Латвии:

Доходный дом в Германии
4 000 000 €

Площадь 2835 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница на Кассандре, Греция
750 000 €

Площадь 530 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Магазин в Берлине, Германия
Цена по запросу

Площадь 3000 м2

BiG Property

Отель, гостиница в Морайре, Испания
4 500 000 €

SPAINLUXINVEST

Отель, гостиница в Барселоне, Испания
4 300 000 €

Читайте также  Как зарабатывать в Германии: плюсы и минусы мезонинного кредита

Площадь 530 м2

EuropaHome

Отель, гостиница в Добра Воде, Черногория
320 000 €

Площадь 450 м2

DOO TradeGoria

Инвестиционный проект в Праге, Чехия
2 454 070 €

Площадь 6072 м2

Mercury Group

Коммерческая недвижимость в Риге, Латвия
350 000 €

Площадь 240 м2

Mercury Group

Коммерческая недвижимость в Никосии, Кипр
1 500 000 €

Площадь 700 м2

PURPLE INTERNATIONAL

Отель, гостиница в Алании, Турция
42 500 000 €

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в номе Ираклион, Греция
2 700 000 €

Площадь 1102 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость на Корфу, Греция
440 000 €

Площадь 390 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость на Корфу, Греция
210 000 €

Площадь 36 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
5 000 000 €

Площадь 850 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Ласити, Греция
3 800 000 €

HOUSAGE

Отель, гостиница в Стамбуле, Турция
130 000 000 €

Площадь 25000 м2

IDA-Virumaa FIE Olesja …

ВНЖ при покупке

Отель, гостиница в Муо, Черногория
2 000 000 €

Площадь 400 м2

DOO «Monteonline»

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
1 300 000 €

Площадь 844 м2

Mercury Group

Отель, гостиница в Афинах, Греция
1 700 000 €

Площадь 700 м2

Mercury Group

Коммерческая недвижимость на Северо-Эгейских островах
1 250 000 €

Площадь 684 м2

Mercury Group

Подготовил Роман Голубев
Фото предоставлены журналом «Квадратный метр»