Инвестиции в доходную недвижимость в Германии: основные тенденции

Германия входит в десятку стран, пользующихся наибольшим спросом среди инвесторов, которые вкладывают средства в доходные объекты. Причины популярности — экономическая и политическая стабильность, хорошо отрегулированный рынок, устойчивость цен и ликвидность недвижимости.

Объем инвестиций — более 30 млрд евро в год

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии растут каждый год. В 2014 году было вложено 39,8 млрд евро, что почти на 31 % больше по отношению к 2013 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, млрд евро. Данные Savills

Согласно JLL, с 2010 по 2014 годы средняя ежеквартальная сумма инвестиций в коммерческие объекты составляет 6,93 млрд евро. В I квартале 2015 было вложено 9,5 млрд, что почти в 1,4 раза больше среднего значения, но на 5 % меньше, чем в I квартале 2014 (10 млрд евро). Данные Savills и CBRE немного отличаются: 9,2 млрд евро и 9,6 млрд евро соответственно.

Что касается жилой недвижимости, то объем инвестиций в этот сектор непрерывно рос с 2010 года. Годовой пик пришелся на 2013 год, когда было вложено около 16 млрд евро. Возможно, в этом году рекорд будет побит. Для сравнения, в 2009 и 2010 годах было инвестировано лишь по 3 млрд евро.

По данным JLL, только в I квартале 2015 в жилую недвижимость Германии было вложено 10,9 млрд евро. Это самый лучший результат среди первых кварталов последних лет и уже больше, чем 80 % инвестиций за 2014 год.

Спрос продолжит расти

Анна Курьянович, консультант по инвестициям Tranio.com, выделяет две основные причины, по которым инвестиции продолжат расти. Во-первых, уровень доходности недвижимости будет оставаться привлекательным по сравнению с другими классами активов, например банковскими депозитами. Во-вторых, нестабильность геополитической ситуации в мире еще раз убеждает инвесторов, что устойчивость — синоним хорошего бизнеса. Экономическая стабильность, прозрачность рынка, сложившиеся устойчивые нормативные нормы и тщательно разработанное законодательство снижают риски.

«Привлекательность рынка Германии, помимо известной экономической стабильности и прозрачных нормативных норм, также обусловлена более широкой „продуктовой линейкой“. Какой тип недвижимости не возьми — офисы, торговая недвижимость, жилая недвижимость, индустриальный сектор, дома по уходу за престарелыми людьми, отели — все востребованы среди арендаторов»,— говорит Анна Курьянович. Кроме того, как отмечает эксперт, возможность дешевого банковского кредитования повышает интерес к использованию долга для повышения прибыли, особенно для тех инвесторов, которые ориентируются на внутреннюю норму доходности (IRR).

Читайте также  После девальвации рубля русскоязычные покупатели приобретают за рубежом меньше жилья, но больше коммерческой недвижимости

Сектора: 45 % инвестиций приходится на офисы

Больше всего инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии приходится на офисный сектор. В 2014 году его доля составила 44–45 %. На втором месте — торговые объекты (21–22 %). (Данные JLL и Savills отличаются на 1 %).

Доля остальных секторов менее значительна. В промышленно-складские помещения и отели было вложено по 8 % средств, в участки под строительство — 3 %.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии по секторам (2014). Данные Savills

По информации Savills, в каждом городе Германии доминирует свой сектор недвижимости. В Берлине и Штутгарте это торговые объекты, в Гамбурге, Дюссельдорфе, Мюнхене и Франкфурте — офисы, в Кёльне — логистические комплексы. Однако в целом по Германии преобладающим сектором всё же является офисный.

Половина инвесторов — иностранцы

По данным JLL, доля иностранных инвесторов на рынке Германии значительно выросла с 2009 года — примерно с 10 % в 2009-м до свыше 50 % в I квартале 2015. Аналитики прогнозируют, что в течение 2015 года доля зарубежных инвесторов продолжит увеличиваться. В частности, ожидается рост спроса со стороны институциональных инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока.

Согласно Savills, в 2014 году инвесторы из Германии совершили 48 % покупок, из США — 15 %, из Великобритании — 9 %, из Франции — 6 %.

На рынке жилой недвижимости доля иностранцев гораздо меньше. По данным Savills, в I квартале 2015 инвесторы из Германии заключили 92 % сделок на рынке портфельных инвестиций в жилье. Доля иностранцев, среди которых числятся израильские, французские и шведские фонды, составляет, таким образом, 8 %. Среди продавцов жилых объектов — компании Германии (48 %), Великобритании (25 %) и Канады (21 %).

По информации Savills, основные покупатели коммерческой недвижимости в Германии — открытые специальные инвестиционные фонды, прочие компании по управлению активами, котирующиеся на бирже компании сферы недвижимости, фонды прямых инвестиций, страховые компании и пенсионные фонды. Основные продавцы — застройщики, компании по управлению активами, открытые и закрытые специальные инвестиционные фонды, а также фонды прямых инвестиций.

Главные рынки: «большая семерка»

Более половины всех сделок на рынке коммерческой недвижимости приходится на семь ключевых городов («большая семерка»): Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт. Еще год назад их доля составляла около 40 %. Это говорит о растущем спросе на крупные, устоявшиеся рынки.

Читайте также  Содержание недвижимости в Монако

По информации Savills, в 2014 году на Франкфурт пришлось 12 % всех инвестиций в коммерческую недвижимость Германии, на Мюнхен — 11 %, на Берлин — 10 %.

В I квартале 2015 на первое место уверенно вышел Берлин (14 % инвестиций). Согласно данным JLL, больше всего капитала инвестируется именно в столицу (1,3 млрд евро за первые три месяца 2015). По сравнению с I кварталом 2014 капиталовложения в Берлин выросли на 113 %. На втором месте — Мюнхен (1,2 млрд евро).

На рынке жилой недвижимости инвесторы вкладывают средства не только в города «большой семерки», но и в периферию (Гельзенкирхен, Мёнхенгладбах, Цвиккау и другие). Это свидетельствует о том, что инвесторы, вкладывающие деньги в жилье, более толерантны к рискам, чем те, кто инвестирует в коммерческие объекты. В крупных городах меньше риск остаться без арендаторов, поэтому ниже доходность (примерно 4–5 %). В маленьких городах риски больше, поэтому добавляется премия за риск, соответственно, доходность выше (около 6–7 %).

По словам Анны Курьянович, недвижимость в крупных городах является более ликвидной и имеет более низкие риски остаться невостребованной. «При этом абсолютно неправильно говорить, что инвестиции в населенные пункты и города с населением до 50–100 тыс. человек являются высокорискованными,— говорит эксперт.— Например, торговая недвижимость в центральной части небольшого населенного пункта будет более надежным вложением, чем такой же объект в крупном городе, но не в самом лучшем районе». По словам Анны Курьянович, более низкая доходность недвижимости городов «большой семерки» также связана с тем, что земля там сто́ит дороже.

Комментирует Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com:

«Недвижимость в Германии продолжит привлекать инвестиции как местных, так и зарубежных инвесторов. Германия — крупнейшая экономика еврозоны. Здесь сосредоточено большое количество крупных и успешных компаний, и это обеспечивает высокий спрос на коммерческую недвижимость и, в свою очередь, обеспечивает высокий интерес инвесторов. Важным фактором также является хорошо развитая нормативная база и широкий выбор различных институтов и инструментов, которые позволяют существенно снизить риски при покупке и последующем владении недвижимостью. И, конечно же, огромным стимулом в последнее время стали самые дешевые за все время ипотечные ставки, повышающие рентабельность инвестиций».

Читайте также  Чек-лист покупателя: что стóит узнать перед приобретением коммерческой недвижимости за рубежом

Юлия Кожевникова, Tranio.com