Моя крепость

Процентные ставки по ипотеке в России отказываются снижаться, а получить кредит все сложнее. Не лучше ли пока планировать аренду, а не покупку жилья?

В течение всего 2011 года президент и премьер-министр России давали обещания, что уже вскоре ипотечные кредиты можно будет брать под 6–7% годовых. В реальности же пока ставки почти в два раза выше — и то «базовые», к которым банки с готовностью плюсуют дополнительные процентные пункты, если потенциальный заемщик не проходит через сито их системы скоринга. Основанием может послужить, например, «слишком молодой возраст».

Из-за разницы между обещанным и реальностью в стране начал формироваться значительный пласт людей, которые отложили мысли об ипотеке до лучших времен. «К нам в последнее время довольно часто обращаются клиенты, которые либо отчаялись, либо передумали брать ипотечные кредиты, — подтверждает партнер, коммерческий директор специализирующегося на аренде квартир агентства NA Group Евгений Данилов. — Люди понимают, что рано или поздно ставки по ипотеке в России опустятся до мирового уровня, поэтому предпочитают переждать этап зарождения рынка в арендованном жилье».

📌 Реклама

Отключить

Альтернатива дорогой ипотеке — разумеется, аренда жилья. По словам источников на ипотечном рынке, многие банки с конца лета планомерно повышают ставки по кредитам и ужесточают систему отбора заемщиков. «Многим приходится отказывать — больше, чем весной», — говорит один из банкиров. По его словам, банки вынуждены учитывать риски колебания валют, а также возможное начало нового кризиса: естественно, все это ведет к ужесточению условий выдачи кредитов и повышению ставок. Сами клиенты тоже понимают, что переплата за ипотечную квартиру при текущих ставках составит около 100% от суммы кредита уже за 10–13 лет в зависимости от срока и валюты кредита. «Ипотечные ставки российских банков действительно в среднем вдвое-втрое выше аналогичных ставок в европейских странах и в 4–5 раз — сравнительно со скандинавскими», — говорит гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Если средняя ипотечная ставка в Дании не превышает 1,6% годовых, а в Англии — 2%, то в России они достигают в среднем, по данным АИЖК, 12,1% годовых.

Читайте также  Участник военной ипотеки не лишен права на имущественный вычет

📌 Реклама

Отключить

Впрочем, подавляющее большинство российских граждан пока не готово отказываться от собственного жилья в пользу арендованного. Так, по статистике, в России только 5% населения проживает в арендованном жилье, и лишь в Москве этот показатель приближается к 10%. «Практика найма жилья в качестве альтернативы покупке очень распространена на Западе. Однако наши граждане пока к этому не готовы», — признает руководитель управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. Она видит объяснение этому феномену в том, что собственное жилье, в отличие от арендного, дает хоть какую-то иллюзию стабильности, особенно после того, как ипотечный кредит уже выплачен.

Есть и другие причины, отталкивающие россиян от аренды. И они куда более прозаичны: арендуя, человек отдает деньги, но не становится владельцем квартиры. «Да и накопления в этом случае многим делать не удается», — констатирует директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

📌 Реклама

Отключить

Кроме того, в России абсолютно не развит рынок аренды с точки зрения инфраструктуры: доходных домов у нас единицы, а идея начать их массовое строительство появилась лишь недавно (см. «Бизнес-журнал», 2011, №11). И, несмотря на то что в конце ноября власти пообещали раздавать землю под возведение доходных домов бесплатно, на строительство первых проектов потребуется минимум пять-шесть лет, а полноценная «рентная» инфраструктура может сложиться не ранее чем через десятилетие.

Между тем арендная и ипотечная «математика» довольно противоречива. «Аренда кажется дешевле, чем выплаты по аннуитетным платежам, но это лишь иллюзия, которая возникает при включении «простой» математики», — рассуждает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, пытаясь доказать это с помощью цифр на примере однокомнатной квартиры рыночной стоимостью в 5 млн рублей. Снять такую можно за 25 тыс. рублей. А для ее приобретения потребуется взять в ипотеку не менее 4 млн рублей, и в этом случае придется выплачивать ежемесячно 50 тыс. с учетом процентов. Получается, за пятнадцать лет, в течение которых клиенту предстоит выплачивать кредит, он заплатит стоимость двух, а то и двух с половиной квартир. Казалось бы, снимать квартиру на эти деньги можно в течение всей жизни. Однако, оговаривается Алексей Шленов, во-первых, как показывает практика, россияне чаще всего погашают ипотечный кредит досрочно (за 7–8 лет), а во-вторых, за эти годы стоимость квартиры может увеличиться в три раза и более, что при определенных условиях позволит не только вернуть вложенные деньги, но и заработать.

Читайте также  Родитель вправе получить имущественный вычет за долю в собственности ребенка

📌 Реклама

Отключить

Так что же — все-таки ипотека? «Множество семей снимают квартиру вместо того, чтобы приобрести жилье в собственность, однако это вовсе не говорит о преимуществах аренды, — рассуждает Дмитрий Коновалов из Tekta Group. — Практически для всех нанимателей жилья это вынужденный выбор, поскольку у них нет возможности взять ипотечный кредит: не хватает денег на первоначальный взнос и доходов на ежемесячные платежи по кредиту».

Но есть и исключения, причем встречаются они в среде более чем обеспеченных людей, имеющих возможность купить не просто квартиру, а целый многоквартирный дом. «В последнее время в московском воздухе витают «чемоданные настроения», и еще не успевшие купить квартиру топ-менеджеры крупных компаний и бизнесмены сейчас всерьез настроены не делать этого и впредь, так как попросту не видят своего будущего в этой стране», — делится наблюдениями гендиректор агентства элитной недвижимости EliteCenter Карен Мелконян. Правда, оговаривается он, такие примеры все же не являются массовыми: простым людям в большинстве своем уезжать некуда, поэтому им приходится устраивать свою жизнь в России. «Выбор между арендой и ипотекой должен зависеть от того, нужно ли человеку постоянное жилье вообще или нет», — полагает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По его словам, обычно жилье арендуют одиночки или люди, не определившиеся со своим будущим, а в случае создания семьи или рождения детей выбор чаще всего падает на собственную квартиру.

📌 Реклама

Отключить

На рынке недвижимости наметился еще один любопытный тренд. Как отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Вадим Ламин, за последний год участились случаи, когда человек продает свою квартиру в Москве, а вместо нее снимает себе жилье. «Это позволяет ему либо зарабатывать деньги на вложениях в дорожающую недвижимость за рубежом, либо открывать свой бизнес — то есть осуществлять более доходные инвестиции, чем покупка квартиры в Москве», — говорит господин Ламин. По его мнению, количество таких клиентов будет увеличиваться из года в год, так как проживание в арендованной квартире предоставляет человеку в разы больше свободы и мобильности, чем в собственной.

Читайте также  Покупка квартиры по жилищному сертификату не лишает права на имущественный вычет

— В настоящий момент, — резюмирует Вадим Ламин, — явно растет количество свободных, мобильных, трезво мыслящих людей, привыкших считать деньги. Они уверены в своих силах, не хотят зависеть от обстоятельств, готовы к переездам в более комфортные места жительства и работы и не хотят привязывать себя к купленной по ипотеке «двушке в Бибиреве», за которую еще придется выложить астрономическую сумму.

📌 Реклама

Отключить

Вот только удастся ли этим людям сломить сопротивление основной массы покупателей, для которых «двушка в Бибиреве» является пределом мечтаний, и изменить тенденцию рынка, пока большой вопрос.